공공분양 당첨 후 자금 계획 — 계약금·중도금·잔금과 대출

공공분양은 당첨이 끝이 아니라 계약금 → 중도금 → 잔금으로 이어지는 납부 일정의 시작입니다. 공고문의 분양대금 납부 일정 표를 그대로 옮겨 적고, 납부일마다 어떤 돈(자기자금·대출)이 들어가는지 먼저 그려 보세요.

대출 한도와 금리는 이 글을 확인한 시점 기준입니다. 신청할 때 다시 확인해야 합니다.

계약금·중도금·잔금은 언제, 얼마씩 내나요?

계약금은 자기자금으로, 중도금은 집단대출로, 잔금은 주택담보대출로 채우는 것이 일반적인 구조입니다.

• 계약금: 분양가의 10% 안팎을 계약 체결 시(당첨 발표 후 수 주 내)에 냅니다. 대출 실행 전이라 대출로 채우기 어렵고, 자기자금으로 준비해야 합니다.
• 중도금: 분양가의 60% 안팎을 여러 회차로 나눠, 착공 후 입주 전까지 수개월 간격으로 냅니다. 중도금 집단대출이나 자기자금으로 냅니다.
• 잔금: 나머지(30% 안팎)를 입주 지정 기간에 냅니다. 주택담보대출(뉴:홈 모기지·디딤돌 등)로 중도금을 상환하고 잔금을 납부합니다.

비율과 회차는 단지마다 다릅니다. 사전청약·본청약 여부, 나눔형·선택형·일반형 구분에 따라서도 달라지니 공고문 표를 우선하세요.

납부 달력은 이렇게 만듭니다

1. 공고문에서 계약 기간, 중도금 회차별 납부일, 입주 예정 시기를 뽑아 표로 만듭니다.
2. 회차마다 자기자금과 대출을 나눠 적습니다. 계약금은 대출 실행 전이라는 점을 반영하세요.
3. 중도금 이자를 후불로 처리하는 단지라면, 잔금 때 누적 이자가 한 번에 나온다고 표에 표시합니다.
4. 취득세·등기 비용·이사 비용을 잔금 옆에 따로 적습니다.

어떤 대출을 어디에 쓰나요? (2026-09-12 확인 기준)

중도금에는 집단대출을, 잔금에는 뉴:홈 모기지나 디딤돌 계열 대출을 씁니다.

• 중도금 집단대출: 중도금 회차 납부에 씁니다. 시행사가 지정한 금융기관에서 단지별 조건으로 받습니다. 조건은 계약 안내문에서 확인합니다.
• 뉴:홈 전용 모기지: 잔금·중도금 상환에 씁니다. 나눔형·선택형 등 유형별로 조건이 다릅니다. 뉴:홈 안내에서 확인하세요.
• 디딤돌 대출: 잔금(구입자금)에 씁니다.
  • 대상: 부부합산 연소득 6천만 원 이하(생애최초·2자녀 7천만 원, 신혼 8천5백만 원), 순자산 5.11억 원 이하, 무주택 세대주
  • 한도: 일반 2억·생애최초 2.4억·신혼·2자녀 3.2억 원
  • 비율: LTV 70%(생애최초 80%, 규제지역 70%), DTI 60%
  • 확인처: 마이홈 디딤돌 안내
• 신생아 특례 디딤돌: 잔금(구입자금)에 씁니다.
  • 대상: 2년 내 출산한 무주택 세대주, 부부합산 1.3억 원(맞벌이 2억 원) 이하
  • 금리: 특례금리 1.80~4.50%(2026-08-11 기준), 추가 출산 시 1명당 5년 연장
  • 확인처: 마이홈 신생아 특례 안내

숫자는 확인 시점 기준이고 정책이 자주 바뀝니다. 뉴:홈 모기지는 유형과 시기에 따라 조건이 달라 숫자를 적지 않았습니다. 계약 전에 은행과 공급기관에 직접 확인하세요.

계산기로 먼저 맞춰 보기

• DSR 계산기: 기존 대출을 포함한 상환 비율이 은행 기준을 넘는지 확인
• LTV 계산기: 분양가 기준 대출 가능 한도 추정
• 주택담보대출 한도 계산기: 소득·규제지역 조건을 함께 반영
• 대출 이자 계산기: 중도금 후불 이자와 잔금 대출 월 상환액
• 중도상환수수료 계산기: 중도금 대출을 잔금 대출로 갈아탈 때 비용
• 취득세 계산기, 매매 비용 계산기: 잔금 옆에 적을 부대비용

계산기는 공식 심사가 아닙니다. 대략의 범위를 잡는 데 쓰고, 실제 한도는 은행 상담으로 확정하세요.

자주 하는 실수

• 중도금 이자 후불제를 잊는다: 잔금 때 누적 이자가 한꺼번에 나옵니다.
• DSR 변동을 놓친다: 중도금 대출 실행 후 신용대출·자동차 할부를 늘리면 잔금 대출 한도가 줄 수 있습니다.
• 부대비용을 빼고 계산한다: 취득세, 등기, 이사, 옵션 비용은 분양가에 없습니다.
• 나눔형·선택형 조건을 모른다: 나눔형은 의무거주 후 매도할 때 손익 일부가 공공에 귀속됩니다. 선택형은 임대 후 분양가를 다시 봐야 합니다. 유형별 조건은 공고와 뉴:홈 안내에서 확인하세요.

공고에서 다시 볼 곳

분양대금 납부 일정, 중도금 대출 알선 여부, 입주 예정 시기, 전매·의무거주 조건은 공고문 뒷부분에 흩어져 있습니다. 당첨 발표 뒤 계약 안내문을 받으면 공고와 숫자가 같은지 대조하고, 다르면 공급기관에 확인하세요.

특별공급 유형을 아직 고르는 단계라면 특별공급 7종 비교를 먼저 읽어 보세요.