무주택 판정 예외 — 분양권·오피스텔·상속주택·소형저가주택은 주택 수에 들어가나

핵심 요약

청약에서 말하는 무주택은 세대구성원 전원이 주택과 분양권·입주권을 하나도 갖고 있지 않은 상태입니다. 공유지분 한 조각도 원칙적으로는 주택 소유입니다. 다만 주택공급에 관한 규칙 제53조가 "주택을 소유한 것으로 보지 않는 경우"를 따로 두고 있어, 소형·저가주택 한 채나 60세 이상 부모 명의 주택처럼 예외에 해당하면 무주택으로 인정됩니다. 문제는 공공임대 공고는 이 예외 중 일부를 적용하지 않는 경우가 많다는 점이라, 예외를 믿기 전에 공고문의 무주택 판정 문구를 먼저 확인해야 합니다.

원칙: 무엇이 "주택 소유"인가

오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 청약 무주택 판정에서는 주택으로 세지 않습니다. 대신 공공임대의 자산 기준에서는 부동산가액에 포함되고, 세법에서는 주거용 오피스텔을 주택으로 보는 경우가 있어 판정 체계마다 답이 다릅니다.

주택을 소유한 것으로 보지 않는 12가지

찾기쉬운 생활법령 무주택자 요건 기준으로 예외를 묶으면 다음과 같습니다.

면적·가액 기준은 최근 몇 년 사이 여러 번 바뀌었고, 어느 공급 유형(공공·민영, 일반·특별공급)에 어느 기준이 적용되는지는 조문과 공고가 함께 정합니다. 표의 수치는 "이런 조항이 있다"는 뜻으로 읽고 실제 판정은 공고문으로 하세요.

공공임대 공고가 예외를 빼는 이유

공공임대는 무주택 요건을 주택공급에 관한 규칙이 아니라 공공주택 특별법 시행규칙과 공고문으로 정합니다. 그래서 국민임대·행복주택·통합공공임대 공고에는 "소형·저가주택과 60세 이상 직계존속 소유 주택의 예외는 적용하지 않는다"는 식의 문구가 흔히 들어갑니다. 즉 분양 청약에서는 무주택이던 사람이 공공임대에서는 유주택으로 판정될 수 있습니다. 반대로 상속 지분 3개월 처분 같은 구제 조항은 대체로 살아 있습니다. 공고문의 "무주택세대구성원" 정의와 "주택 소유 판정" 항목을 반드시 읽으세요.

자주 헷갈리는 다섯 장면

1. 부모 집에 같이 산다: 부모가 60세 이상이면 분양 청약에서는 무주택으로 볼 수 있지만, 노부모부양 특별공급과 대부분의 공공임대에서는 유주택입니다. 부모와 세대를 분리하면 부모 주택은 판정 대상에서 빠집니다.
2. 오피스텔에 산다: 청약 무주택은 유지되지만, 공공임대 자산 기준에서 오피스텔 공시가격이 부동산가액으로 잡혀 자산 초과가 될 수 있습니다. 소득·자산 기준 가이드에서 부동산가액 산정을 확인하세요.
3. 분양권을 팔았다: 분양권을 처분한 날부터 다시 무주택이지만, 가점제의 무주택기간은 처분일부터 새로 셉니다.
4. 시골 부모 집 지분을 상속받았다: 비도시·면 지역 단독주택 예외나 상속 지분 3개월 처분 예외 중 하나로 구제될 수 있습니다. 예외에 들지 않으면 처분 전까지 유주택입니다.
5. 세금 계산에서는 1주택인데 청약에서는 무주택이다: 세법의 주택 수와 청약의 주택 수는 다른 체계입니다. 양도세 계산기나 보유세 계산기의 주택 수 입력과 청약 판정을 섞지 마세요.

무주택기간은 언제부터 세나

가점제의 무주택기간은 만 30세가 되는 날부터, 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 주택을 소유한 적이 있으면 마지막으로 처분한 날부터 다시 셉니다. 예외 조항으로 무주택이 인정되는 기간은 무주택기간에 포함됩니다. 점수는 청약 가점 계산기에서 확인할 수 있습니다.

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세대 범위와 세대주 요건은 세대주·세대 분리 요건에서, 무주택과 함께 보는 소득·자산 기준은 소득·자산 기준 가이드에서 이어집니다.