공공임대 재계약 — 소득·자산이 기준을 넘으면 할증 임대료인가, 퇴거인가

공공임대는 대개 2년마다 재계약을 하고, 그때마다 소득·자산을 다시 봅니다. 기준을 조금 넘으면 임대료를 할증해 재계약하고, 많이 넘거나 다른 주택을 갖게 되면 재계약이 거절됩니다.

거절되더라도 바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 계약서와 공고에 정해진 유예 기간 안에 이사하면 됩니다. 재계약 거절 사유는 법령에 열거돼 있어서 임대사업자가 임의로 만들 수 없습니다.

재계약 심사는 어떤 순서로 진행되나요?

1. 계약 만료 2~3개월 전에 임대사업자(LH·SH·GH·iH)가 재계약 안내문을 보냅니다.
2. 소득·자산 조사 동의서를 내면 사회보장정보시스템으로 세대구성원 전원의 소득·자산을 조회합니다.
3. 조회 결과가 기준 이내면 갱신 계약서를 씁니다. 초과면 할증 안내나 재계약 불가 통보가 옵니다.
4. 임대료·보증금 변경분은 갱신 계약서에 반영됩니다. 증액은 법이 정한 한도 안에서만 할 수 있습니다.

일반적인 절차는 마이홈 공공임대주택 안내에 있습니다. 유형별 재계약 기준은 처음 입주할 때의 공고문과 임대차계약서에 적혀 있습니다. 재계약 주기와 유형별 최대 거주기간은 재계약·거주기간 가이드에서 따로 다룹니다.

기준을 넘으면 할증, 크게 넘으면 거절

초과 폭이 허용 범위 안이면 임대료를 올려 재계약하고, 범위를 넘으면 재계약이 거절됩니다.

할증률과 허용 초과 범위는 유형(국민임대·행복주택·통합공공임대·영구임대)과 공급 시기마다 다릅니다. 정부가 해마다 기준을 바꾸기 때문에 여기에는 숫자를 적지 않습니다.

계산 방식만 가상 숫자로 보면 이렇습니다. 기준 소득이 월 500만원인 세대가 월 550만원을 벌면 "10% 초과" 구간의 할증률이, 월 650만원을 벌면 "30% 초과" 구간의 할증률이 임대료에 곱해집니다. 내 세대의 소득 구간은 기준중위소득 계산기로 먼저 확인하세요.

재계약 거절 사유는 법으로 정해져 있습니다

아래 사유에 해당하지 않으면 임대사업자는 재계약을 거절할 수 없습니다. 찾기쉬운 생활법령 재계약 거절 사유를 기준으로 정리했습니다.

• 거짓이나 부정한 방법으로 입주했을 때
• 자산·소득이 국토교통부령 기준을 초과할 때
• 다른 공공임대주택에 중복 입주했을 때
• 표준임대차계약서를 위반했을 때
• 임차권을 양도하거나 전대했을 때
• 입주 지정 기간이 지나고 3개월 안에 입주하지 않거나, 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체하거나, 분납금을 3개월 이상 연체했을 때
• 주택을 고의로 파손·멸실하거나 개축·용도변경했을 때
• 분양전환 대상 주택에서 분양전환을 신청하지 않았을 때
• 다른 주택을 소유하게 됐을 때 (상속·판결·혼인 등으로 취득한 뒤 6개월 안에 처분하면 제외)

통보서를 받으면 적힌 사유가 이 목록의 어디에 해당하는지 대조해 보세요. 조사 결과에 오류가 있다면 부적격 이의신청 절차와 같은 방식으로 소명 자료를 내면 됩니다.

기본 임대료 인상은 연 5% 이내입니다

재계약 때 임대료·보증금 증액은 법정 한도(연 5% 이내, 1년 안에 다시 올릴 수 없음) 안에서 물가와 주변 시세를 고려해 정해집니다.

할증 임대료는 이 증액과 별개로 소득 초과에 붙는 가산입니다. 갱신 계약서에서 "기본 임대료 인상"과 "할증"을 나눠서 확인하세요. 보증금과 월세를 서로 바꾸고 싶다면 전월세 전환 계산기로 전환 후 부담을 계산할 수 있습니다.

재계약 전에 미리 할 일

1. 계약 만료일과 재계약 안내 예정 시기를 달력에 적어 둡니다.
2. 세대구성원 변동(혼인·출생·전출·사망)을 미리 정리합니다. 세대 범위는 세대주·세대 분리 요건을 참고하세요.
3. 지난 1년 소득 변동을 확인하고, 초과가 예상되면 할증 구간을 미리 계산합니다.
4. 자동차·부동산 취득 이력을 점검합니다. 특히 상속 지분은 처분 기한이 있습니다.
5. 거절 통보를 받으면 유예 기간, 이사 계획, 다른 공공임대 신청 가능 여부를 함께 챙깁니다.

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입주 직후 챙길 일은 입주 30일 체크리스트에서, 소득·자산 계산 방법은 소득·자산 기준 가이드에서 이어집니다.