장기전세주택 자격조건·소득기준 2026 — 월세 없이 최장 20년, 시프트·미리내집

장기전세주택은 SH(서울주택도시공사)·GH(경기주택도시공사) 등 공공기관이 직접 소유한 주택을 주변 전세 시세의 80% 이하 전세금만 받고 빌려주는 공공임대 제도입니다. 별도의 월세 부담 없이 2년 단위 재계약을 통해 최장 20년까지 같은 집에서 살 수 있습니다. 무주택세대구성원으로서 면적별 소득·자산 기준을 충족하면 신청 자격이 주어집니다.

이 가이드는 일반형 장기전세주택(시프트)과 신혼부부 특화형 장기전세주택Ⅱ(미리내집), GH 장기전세까지 2026년 기준으로 정리했습니다. 소득·자산 기준은 공고마다 갱신되므로 신청 전 반드시 해당 공고 원문을 확인하세요.

장기전세주택이란? — 전세임대와 반드시 구분해야 합니다

장기전세주택을 처음 접하는 분들이 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 전세임대주택과의 차이입니다. 두 제도는 이름이 비슷하지만 구조가 전혀 다릅니다.

핵심 정리: 장기전세주택은 공공이 소유한 집에 전세로 입주하고, 전세임대는 공공이 민간 집주인과 전세 계약을 맺어 재임대하는 방식입니다. 본인의 상황에 따라 적합한 제도가 다르니, 두 가이드를 함께 읽어보시기를 권합니다.

장기전세주택의 핵심 특징

전세금 상한: 시세의 80% 이하

장기전세주택의 전세금은 인근 유사 주택 평균 전세 계약금액의 80% 이하로 책정됩니다. 시세가 5억원인 아파트라면 전세금은 최대 4억원 이하로 공급됩니다. 재계약 시에도 전세금 인상률은 연 5% 이내로 제한되어 시장 전세가 급등기에도 보호받을 수 있습니다.

최장 20년 거주 보장

2년 단위 재계약을 통해 소득·자산 기준을 계속 충족하면 최장 20년까지 한 집에서 거주할 수 있습니다. 9회 재계약이 가능하며, 분양 전환이 없는 순수 임대 유형입니다. 재계약 시에는 소득·자산 변동 사항을 SH에 신고해야 하며, 기준 초과 시 계약이 갱신되지 않을 수 있습니다.

월세 없음, 전세금만

일반 공공임대와 달리 장기전세주택은 보증금(전세금) 외에 별도의 월 임대료가 없습니다. 전세금을 납부하면 그것으로 임대료는 끝입니다. 목돈이 부족한 경우 SH의 보증금 분할납부제도나 주택도시기금 전세자금 대출을 활용해 전세금 부담을 낮출 수 있습니다.

공급 유형: 일반형(시프트)과 신혼부부형(미리내집)

SH 장기전세주택은 크게 두 가지 트랙으로 나뉩니다.

시프트(Shift)란?

'시프트'는 장기전세주택의 초창기 브랜드명으로, 주택을 '소유'하는 관점에서 '거주'로 바꾸겠다는 뜻에서 붙여진 이름입니다. 현재 SH는 공식적으로 '시프트' 명칭을 사용하지 않고 장기전세주택이라는 법정 명칭을 사용하지만, 온라인에서는 여전히 시프트라는 용어로 검색하는 경우가 많습니다.

2026년 입주 자격 기준

공통 자격 요건

면적별 소득기준 (SH 장기전세주택 일반형, 2026년 기준)

2026년 SH 제50·51차 장기전세 공고 기준입니다. 건설형 장기전세는 월평균소득 70% 이하 가구에 우선공급하는 물량이 있고, 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있는 가구는 자녀 수에 따라 소득·자산 기준이 최대 20% 완화됩니다.

도시근로자 가구당 월평균소득은 통계청이 매년 갱신합니다. 2026년 공고에는 2025년 소득이 적용되며, 100% 기준은 1인 3,813,363원·2인 5,866,270원·3인 8,168,429원·4인 8,802,202원입니다. 60㎡ 이하에 적용되는 105%는 3인 8,576,850원·4인 9,242,312원입니다. 정확한 표는 해당 공고 원문에서 확인하세요. 소득·자산 기준 전반은 소득·자산기준 종합 가이드에서 더 자세히 다룹니다.

미리내집(장기전세주택Ⅱ) 신혼부부 소득기준 (2026년 기준)

맞벌이 기준 월평균소득 180%는 2026년 4월 제7차 모집 공고(힐스테이트 동작시그니처 등 441세대) 기준입니다. 공고별로 달라질 수 있으니 해당 공고 원문을 반드시 확인하세요.

미리내집 자격 — 신혼부부 요건

• 혼인신고일로부터 7년 이내 신혼부부 또는 예비신혼부부
• 부부 모두 공고일 기준 5년 이내 주택 소유 이력 없을 것
• 공고일 현재 서울시 거주 무주택세대구성원
• 세대구성원 전원 무주택

예비신혼부부는 입주일 전까지 혼인 사실을 증명해야 합니다. 혼인 후 5년 이내 주택 소유 이력이 있으면 신청이 불가하니 사전 확인이 필요합니다.

GH(경기주택도시공사) 장기전세주택

서울 외 지역에서는 GH가 경기도 내 장기전세주택을 수시 공급합니다. 재건축 사업 연계 방식으로 공급되는 경우가 많으며, 2026년 현재 의정부·안양·부천 등지에서 모집이 이루어진 바 있습니다.

GH 장기전세는 물량이 적고 공고 주기가 불규칙하므로, GH 청약센터 알림 설정이나 주거나침반 공고 목록을 통해 실시간으로 공고를 확인하는 것이 좋습니다.

인천·대전 등 다른 지자체에서도 지역 도시공사를 통해 장기전세와 유사한 공공전세 제도를 운영하는 경우가 있습니다. 거주 지역의 도시공사 홈페이지나 마이홈포털(myhome.go.kr)에서 확인하세요.

장기전세주택 신청 방법 (SH 인터넷청약)

SH 장기전세주택(일반형·미리내집 모두)은 SH 인터넷청약시스템에서 온라인으로 신청합니다. 전체 과정은 공고 확인부터 입주까지 통상 3~5개월이 소요됩니다.

1단계 — 공고 확인

• SH 인터넷청약시스템 → 주택임대 → 장기전세주택 메뉴
• 주거나침반 공고 목록에서 SH·GH 장기전세 공고를 한 페이지에서 마감 임박순으로 확인 가능
• 서울 지역 공고 보기

2단계 — 자격 확인

• 공고 PDF에서 본인이 해당하는 면적 구간 확인
• 소득(건강보험료 납부확인 또는 소득금액증명)·자산(부동산·자동차)·무주택 3가지 모두 확인
• 청약통장 납입인정회차 확인 (면적별 1·2순위 기준)

3단계 — 서류 준비

당첨 후 자격 검증에 필요한 서류를 미리 준비하면 절차가 빨라집니다.

4단계 — 온라인 접수

• SH 인터넷청약시스템 로그인 → 해당 공고 → 청약 신청
• 공동인증서 또는 간편인증(카카오·네이버·PASS) 지원
• 접수증 PDF 저장 필수

5단계 — 당첨자 발표 및 서류 제출

• 접수 마감 후 통상 2~4주 내 당첨자 발표
• 당첨자는 7~14일 내 서류 제출 → 자격 검증 2~3개월 소요

6단계 — 계약 체결 및 입주

• 보증금 분할납부제 활용 가능 (2026년 미리내집 기준 2년 분할)
• 전세자금 대출은 주택도시기금 또는 시중 은행 상품 별도 신청

장기전세주택 vs 유사 제도 비교

장기전세주택과 자주 혼동되는 제도들을 한눈에 비교했습니다.

전세임대주택과의 상세 비교는 전세임대 가이드를, 기관별 차이(LH·SH·GH)는 LH·SH·GH 비교 가이드를 참고하세요. 공공임대 전체 유형은 공공임대 종류 완벽 가이드에서 확인할 수 있습니다.

내 상황별 선택 가이드

신혼부부라면 — 미리내집부터 확인

혼인 7년 이내 신혼부부는 미리내집(장기전세주택Ⅱ)을 먼저 살펴보세요. 맞벌이 기준 월평균소득 180%(60㎡ 이하)까지 허용되고, 자녀 출산 시 거주 기간이 20년으로 연장되는 강력한 인센티브가 있습니다. 단지도 힐스테이트 동작시그니처·엘리프 미아역 등 민간 브랜드 아파트 수준으로 공급되는 경우가 많습니다. 미리내집 자격 및 신청 관련 상세 정보는 신혼부부 청약 가이드를 함께 읽어보세요.

일반 무주택 가구라면 — 소득 기준 먼저 체크

전용 60㎡ 이하 기준 월평균소득 105% 이하(맞벌이 140%)면 일반형 장기전세 대상입니다. 60㎡ 초과라면 150%(맞벌이 200%)까지 가능합니다. 소득 기준이 넉넉한 편이지만 서울 내 물량이 한정적이어서 경쟁률이 높습니다. 공고가 뜨면 바로 신청하는 것이 중요합니다.

경기도 거주자라면 — GH 장기전세 병행 확인

서울 직주가 어렵거나 경기도 내 거주를 희망한다면 GH 장기전세주택을 함께 확인하세요. SH보다 물량이 적지만 경쟁률도 상대적으로 낮고, 서울 이외 지역에서 장기전세 혜택을 누릴 수 있습니다.

소득 기준 초과라면 — 다른 제도 검토

만약 장기전세주택 소득 기준을 초과한다면, LH 든든전세(소득·자산 기준 없음)나 민간 전세대출을 활용하는 방식을 검토해보세요. 소득·자산 기준 전반은 소득·자산기준 종합 가이드에서 정리하고 있습니다.

놓치기 쉬운 주의사항 5가지

1. 재계약 시 소득·자산 신고 의무

거주 중 소득이나 자산이 기준을 초과하게 되면, 재계약 시 계약 갱신이 거절될 수 있습니다. 연봉 상승·상속·증여 등으로 기준을 초과하게 된 경우 SH에 미리 신고하는 것이 원칙입니다. 신고를 하지 않다가 적발되면 계약 강제 종료 및 추가 제재가 가능합니다.

2. 전세금 인상률 상한 5%

재계약 시 전세금은 직전 전세금 대비 연 5% 이내에서만 인상됩니다. 서울 아파트 전세가가 급등한다 해도 장기전세 입주자는 이 상한선이 적용됩니다. 단, 전세금이 시세 80% 아래에서 재산정되는 경우는 제외될 수 있으니 공고 원문을 확인하세요.

3. 당첨 후 계약 거절 시 불이익

당첨 후 정당한 이유 없이 계약을 거절하면 향후 SH 공공임대 청약에 제한이 생길 수 있습니다. 신청 전 단지 위치·면적·전세금을 충분히 검토하고, 계약 의사가 확실할 때만 신청하세요.

4. 부부가 같은 공고에 각각 신청 금지

같은 공고에 부부가 동시에 신청하면 둘 다 부적격 처리됩니다. 청약통장 납입인정회차가 더 많은 쪽이 신청자로 나서는 것이 유리합니다.

5. 미리내집 출산 혜택 신고 누락 주의

미리내집 입주 후 자녀를 출산한 경우, 출생 사실을 SH에 즉시 신고해야 거주 기간 연장 혜택이 적용됩니다. 신고를 늦게 하면 소급 적용이 되지 않을 수 있으므로 출생신고와 함께 SH 신고를 병행하세요.

신청·정보 확인 채널

관련 가이드

장기전세주택과 함께 읽으면 도움이 되는 가이드를 모았습니다.

• 전세임대 가이드 — LH가 민간 집주인과 전세 계약을 맺어 재임대하는 제도, 장기전세와 다릅니다
• LH·SH·GH 기관 비교 가이드 — 세 기관의 공공임대 차이를 한눈에 비교
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• 공공임대 종류 완벽 가이드 — 국민임대·행복주택·매입임대·전세임대 전체 비교

참고: 본 가이드는 SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr), 서울주거포털(housing.seoul.go.kr), GH 청약센터(apply.gh.or.kr), 마이홈포털(myhome.go.kr) 기준 정책 정보를 정리한 것입니다. 소득·자산 기준과 공급 조건은 공고마다 달라질 수 있으므로, 신청 전 해당 모집 공고 원문을 반드시 확인하세요.