전세임대주택이란? 2026 유형별 지원한도·신청방법 완벽 정리

LH 전세임대주택은 입주자가 살고 싶은 민간 주택을 직접 고르면, LH가 집주인과 전세계약을 맺고 그 집을 입주자에게 저렴하게 다시 빌려주는 제도입니다. 입주자는 수천만 원의 전세금을 마련하지 않아도 되고, 소액 임대보증금과 월 이자만 냅니다. 청년·신혼부부·소년소녀가정을 위한 유형부터 소득 기준 없이 신청할 수 있는 든든전세까지 있습니다.

수치는 LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)와 LH 전세임대포털(jeonse.lh.or.kr)의 2026년 모집공고 원문을 기준으로 검증했습니다. 지원한도액·이자율 등은 모집 차수별로 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 모집공고 원문을 다시 확인하세요. 지금 접수 중인 전세임대 공고는 주거나침반 공고 목록에서 바로 볼 수 있습니다.

전세임대주택이란 무엇인가요?

일반 공공임대와 가장 큰 차이는 집을 입주자가 직접 고른다는 점입니다. 입주자가 원하는 민간 주택을 구해 오면 LH(한국토지주택공사)가 집주인과 전세계약을 맺고, 그 주택을 입주자에게 저렴하게 재임대합니다.

단지 추첨에 매이지 않고 직장·학교·가족 가까운 곳에서 집을 찾을 수 있습니다. 다만 조건이 두 가지 있습니다. 전세금이 LH가 정한 지원한도 이내여야 하고, 권리분석을 통과해야 합니다.

공공임대 유형으로 보면 전세임대는 매입임대와 함께 "기존 주택 활용형"에 속합니다. LH가 직접 짓지 않고 시중에 이미 있는 민간 주택을 쓴다는 점에서 행복주택·국민임대·통합공공임대와 다릅니다. 전체 6개 주거 유형(영구임대·국민임대·행복주택·통합공공임대·매입임대·전세임대) 비교는 공공임대주택 종류 한눈에 비교에 있습니다.

전세임대주택 유형은 몇 가지인가요?

LH가 운영하는 전세임대는 크게 5가지 유형입니다.

LH 말고 SH(서울주택도시공사)도 서울 안에서 기존주택 전세임대를 운영합니다. 서울에 산다면 LH와 SH 공고를 함께 확인하세요. GH(경기주택도시공사)와 IH(인천도시공사)도 일부 지역에서 전세임대와 비슷한 사업을 합니다. 기관별 차이는 LH·SH·GH 차이 비교 가이드를 참고하세요.

누가 신청할 수 있나요?

모든 유형의 공통 조건은 무주택세대구성원입니다. 그 밖의 자격은 유형마다 다릅니다.

청년 전세임대 자격

나이는 만 19세~39세이고 대학생·취업준비생도 포함됩니다. 전세임대는 청약통장 요건이 없어 통장이 없어도 됩니다.

신혼·신생아 전세임대 자격

• 혼인 신고일 기준 7년 이내 신혼부부 또는 예비신혼부부
• 한부모가족, 만 6세 이하 자녀를 둔 무주택 가구
• 소득·자산 기준: 도시근로자 월평균 소득 100% 이하 (맞벌이 120% 이하)

다자녀 전세임대 자격

• 미성년자녀 2명 이상 무주택 가구 (태아 포함)
• 소득·자산 기준: 도시근로자 월평균 소득 100% 이하

든든전세(전세임대형 든든주택) 자격

소득·자산 기준이 없어 무주택세대구성원이면 누구나 신청할 수 있습니다.

• 1순위: 신생아(2세 이하) 또는 미성년자녀 2인 이상 가구
• 2순위: 그 외 무주택세대구성원

소득·자산 기준에 해당하는지 확인하는 방법

청년·신혼·다자녀 유형은 소득·자산 기준이 있고, 든든전세는 없습니다. 신청 전에 이것부터 확인하세요.

소득은 도시근로자 가구원수별 월평균 소득을 기준으로 봅니다. 2026년 기준 3인 가구 월평균 소득은 약 700만 원 수준이며 매년 고시됩니다. 예를 들어 신혼 Ⅰ형은 이 기준의 100% 이하(맞벌이 120% 이하)여야 합니다. 건강보험료 납부액을 보면 기준을 넘는지 빠르게 가늠할 수 있습니다.

자산은 총자산(부동산+금융자산+자동차 등) 기준과 자동차 가액 기준이 따로 적용됩니다. 모집공고마다 기준이 달라지므로 해당 공고 원문을 꼭 확인하세요.

청년·신혼 유형은 소득이 기준을 넘으면 신청 자체가 불가능합니다. 이때는 소득·자산 기준이 없는 든든전세(전세임대형 든든주택)로 바꾸거나, 전세자금대출(버팀목전세자금 등 보증부 전세대출)을 함께 쓰는 방법을 검토하세요.

유형별 지원한도는 얼마인가요? (2026년 기준)

지원한도액은 LH가 집주인에게 지급할 수 있는 전세보증금의 최대 한도입니다. 지역(수도권·광역시·기타)에 따라 다르고, 입주자가 먼저 내는 임대보증금 비율도 유형마다 다릅니다.

임대보증금과 최장 거주 기간은 다음과 같습니다.

지원한도를 넘는 주택도 입주할 수 있습니다. 초과분을 입주자가 자비로 더 내는 방식이며 LH 동의가 필요합니다. 단, 청년 전세임대는 지원한도의 150% 이내여야 합니다.

든든전세는 임대보증금이 20%로 높아 입주 때 목돈이 필요합니다. 이 금액이 부담스럽다면 일반 전세임대(5% 또는 정액)가 더 유리할 수 있습니다.

위 수치는 2026년 LH 청약플러스 공고 기준이며 차수별 모집공고마다 달라질 수 있습니다. 신청 전 LH 청약플러스 해당 공고 원문의 지원한도액을 다시 확인하세요.

입주자 부담금: 임대보증금 한 번, 월 이자는 매달

입주자가 내는 돈은 두 가지입니다.

1. 임대보증금(입주 시 1회): LH 지원금의 5% 수준이고, 청년 유형은 100만 원 정액입니다.
2. 월 임대료(매월): LH가 지급한 전세지원금에 대한 연이자입니다.

월 이자는 지원금을 구간으로 나눠 구간마다 다른 이율을 적용합니다. 2025년 7월 이후 체결한 계약의 이자율은 다음과 같습니다.

예시: 수도권 청년 전세임대, LH 지원 1억 원

입주 보증금 100만 원만 준비하면 수도권 1억 원짜리 전세 주택에 월 약 14만 원으로 살 수 있습니다.

예시: 든든전세, 수도권 전세보증금 1억 6,000만 원

LH 지원 1억 2,800만 원을 가정한 계산입니다. 입주자가 보증금의 20%인 3,200만 원을 임대보증금으로 먼저 내고, LH가 1억 2,800만 원을 지원합니다.

목돈 3,200만 원이 필요하지만, 시세 1억 6,000만 원 전세 주택에 월 22~24만 원으로 살 수 있습니다.

실제 금액은 계약 시점의 이자율과 지원 금액에 따라 달라지므로 모집공고 원문으로 다시 확인하세요.

든든전세: 소득 기준은 없고, 거주는 최장 8년

든든전세(전세임대형 든든주택)는 누구나 신청할 수 있는 대신 거주 기간이 짧고 임대보증금이 높습니다. 2024년 이후 빠르게 늘어난 유형으로, 기존 전세임대를 중산층까지 넓힌 것입니다.

소득·자산 기준이 없어 중산층 무주택 가구의 관심이 높습니다. 다만 최대 8년만 살 수 있어 일반 전세임대(최대 20년)보다 훨씬 짧고, 입주 때 먼저 내는 임대보증금도 20%로 높습니다.

몇 년까지 살 수 있나요?

기본 계약은 모든 유형이 2년이고, 재계약 횟수에 따라 최장 거주 기간이 정해집니다.

• 청년 전세임대: 4회 재계약, 최장 10년. 자녀가 있으면 2회 추가해 최장 14년
• 신혼·신생아 Ⅰ형: 9회 재계약, 최장 20년. 2024년 이후 출생 자녀가 있으면 성년까지 연장 가능
• 신혼·신생아 Ⅱ형: 2회 재계약, 최장 6년. 자녀가 있으면 2회 추가해 최장 10년
• 다자녀 전세임대: 4회 재계약, 최장 10년. 자녀 수에 따라 추가 연장해 최장 14년 이상
• 든든전세: 3회 재계약, 최장 8년. 별도 특례 없음

신혼·신생아 Ⅰ형 특례는 2024년 1월 1일 이후 출생한 자녀가 있을 때 적용됩니다. 그 자녀가 성년(만 19세)이 될 때까지 계속 재계약할 수 있도록 제도가 강화되었습니다. 이 경우 20년을 훨씬 넘게 살 수도 있습니다.

신청부터 입주까지 절차는 어떻게 되나요?

일반 공공임대 청약과 달리, 입주대상자로 선정된 뒤에 살 집을 직접 찾는 단계가 있습니다. 전체 6단계로 진행됩니다.

1. 모집공고 확인과 신청: LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 유형별 수시모집 공고를 확인하고 온라인으로 신청합니다. 주거나침반에서는 LH·SH 전세임대 공고를 한 페이지에서 모아볼 수 있습니다.
2. 자격 심사와 입주대상자 선정: 소득·자산 서류를 심사한 뒤 순위에 따라 입주대상자를 선정합니다.
3. 주택 물색: 선정되면 LH에서 주택 물색 안내문을 받습니다. 보통 2~3개월 안에 공인중개사를 통해 원하는 주택을 직접 찾아야 합니다.
4. 권리분석 신청: 주택을 찾으면 LH에 권리분석을 신청합니다. LH는 법무법인에 의뢰해 근저당·압류 같은 권리관계를 검토합니다.
5. 전세계약 체결: 권리분석을 통과하면 LH가 집주인과 전세계약을 맺고, 입주자는 LH와 재임대차계약을 맺습니다.
6. 입주: 계약 후 지정일에 입주합니다.

청약통장이 없어도 신청할 수 있습니다. 소득 서류(건강보험료 납부확인서, 소득금액증명원)를 미리 준비해 두면 심사가 빨라집니다. 자세한 서류 목록은 공공임대 청약 신청방법 가이드를 참고하세요.

물색 기간 2~3개월 안에 집을 찾으려면

선정 후 보통 2~3개월의 물색 기간이 주어집니다. 이 안에 권리분석을 통과한 주택을 찾지 못하면 선정이 취소될 수 있으니, 처음부터 계획을 세워 움직이세요.

먼저 전세임대 경험이 있는 공인중개사를 찾으세요. LH 전세임대를 여러 번 진행해 본 중개사는 집주인 설득 방법과 권리분석을 통과하기 쉬운 매물 조건을 이미 알고 있습니다. 처음 만날 때 "LH 전세임대 방식으로 계약한 경험이 있으신가요?"라고 직접 물어보세요.

지원한도보다 200~300만 원 낮은 매물을 노리세요. 한도에 딱 맞는 주택은 협상 여지가 없고, 집주인도 LH 방식이 번거롭다며 거절하기 쉽습니다. 한도보다 조금 낮은 매물이면 LH도 계약을 더 수월하게 진행합니다.

물색 기간을 1회 연장받을 수 있는 경우도 있습니다. LH 담당자에게 사유를 설명하면 됩니다. 단, 기간이 끝나기 전에 미리 신청해야 하고 질병·이사 일정 충돌 같은 정당한 사유가 있어야 합니다.

LH 전세임대포털(jeonse.lh.or.kr)에는 입주 가능한 주택 목록, 지역별 담당자 연락처, 권리분석 신청 방법이 있습니다. 물색 전에 담당 지사 연락처를 확인하고, 궁금한 점은 직접 문의하는 것이 가장 빠릅니다.

권리분석을 통과하려면 무엇을 확인해야 하나요?

권리분석은 전세임대에서 가장 많이 실패하는 단계입니다. 집을 보러 다니기 전에 아래 7가지를 등기부등본·건축물대장으로 직접 확인하면 헛수고를 크게 줄일 수 있습니다.

부채비율이 90% 이하인가요?

(선순위 채권 합계 + 임차보증금) ÷ 주택가액 ≤ 90% 여야 합니다.

주택가액은 공시가격의 140%를 기준으로 잡는 경우가 많습니다. 예를 들어 공시가격 1억 원짜리 주택의 추정 시가는 약 1억 4,000만 원입니다. 이 주택에 선순위 근저당권이 7,000만 원이고 LH 전세지원금이 1억 원이라면, 부채비율은 (7,000만 + 1억) ÷ 1억 4,000만 = 121%로 탈락입니다.

선순위 근저당 설정최고액은 얼마인가요?

등기부등본 을구(乙區)에서 근저당권 설정최고액을 확인하세요. 설정최고액이 주택 추정시가의 50%를 넘으면 탈락 위험이 높습니다. 근저당이 아예 없거나 소액인 주택부터 찾으세요.

압류·가압류·가처분·가등기·경매신청 기록은 없나요?

등기부등본 갑구(甲區)와 을구에서 이 다섯 가지가 적혀 있는지 봅니다. 하나라도 있으면 보증보험에 가입할 수 없어 계약이 거절될 수 있습니다.

주거용으로 등재된 건물인가요?

건축물대장 용도란이 '단독주택', '공동주택', '다세대', '다가구' 등 주거용인지 확인합니다. 사무실·근린생활시설·창고 등 비주거용 건물은 전세임대 대상에서 제외됩니다.

불법 건축물이나 무허가 증축은 없나요?

건축물대장의 면적과 실제 건물 면적을 비교합니다. 허가 없이 늘린 면적이 있거나 위반건축물로 표시돼 있으면 탈락 사유가 됩니다. 옥탑방·반지하 확장 공간이 있는 주택은 반드시 건축물대장으로 확인하세요.

집주인이 전세임대 방식에 동의하나요?

전세임대는 집주인과 LH가 직접 계약하는 방식입니다. 공공기관과의 계약 자체를 꺼리거나, 임대인 의무가 강화된다는 이유로 거부하는 집주인도 있습니다. 처음부터 중개사에게 "LH 전세임대 방식"이라고 알리고, 집주인이 동의하는 매물만 보세요.

임차보증금이 시세의 90% 이하인가요?

LH는 임차보증금이 인근 시세의 90% 이하인 경우에만 계약을 진행합니다. 시세보다 지나치게 높은 전세금을 요구하는 매물은 LH가 계약을 거부할 수 있습니다. 부동산 앱(네이버 부동산 등)으로 인근 비슷한 주택의 전세 실거래가를 먼저 알아보세요.

탈락 사유와 예방법 한눈에 보기

등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에, 건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 매물을 처음 보는 날 바로 확인하는 습관을 들이면 헛수고를 줄일 수 있습니다.

버팀목 전세자금대출과 비교하면 어느 쪽이 유리한가요?

앞으로 집을 살 계획이 있다면 대출 원금이 생기지 않는 전세임대가 유리합니다. 지원한도보다 비싼 집을 원하거나 권리분석 조건이 까다롭게 느껴진다면 버팀목 대출이 더 유연할 수 있습니다. 둘 다 저렴한 금리로 전세를 지원하지만 구조와 대상이 전혀 다릅니다.

전세임대는 대출 원금이 없어 DSR(총부채원리금상환비율)에 영향을 주지 않습니다. 전세임대로 월 부담을 최소화하면서 대출 여력을 남겨 두는 방법을 쓸 수 있습니다.

지역에 따라 어떻게 활용하나요?

지역마다 지원한도 차이가 커서 활용 방법도 달라집니다.

수도권(서울·경기·인천)은 전세 시세가 높아 든든전세 2억 원 한도를 쓰는 수요가 많습니다. 서울에서는 LH 전세임대와 함께 SH 전세임대도 확인하세요. SH는 서울 시내 특정 자치구에서 따로 모집 공고를 내며, 일부 유형은 LH보다 유리한 조건을 주기도 합니다.

광역시(부산·대구·광주·대전·울산·인천·세종)는 수도권보다 한도가 낮지만 지역 전세 시세도 낮아 원하는 주택을 찾기가 더 쉽습니다. 광역시 신혼 Ⅰ형 한도(1억 1,000만 원)로 30평대 아파트에 들어갈 수 있는 지역도 있습니다.

기타 도 지역은 지원한도가 낮아도(청년 8,500만 원) 지방 소도시 전세 시세에는 충분한 경우가 많습니다. 다만 소도시는 전세 매물 자체가 적어 기간 안에 집을 찾기 어려울 수 있습니다. 읍·면에서 시내로, 인근 도시까지 범위를 넓혀 찾는 것을 권합니다.

자주 하는 실수 5가지

청약통장이 없으면 신청할 수 없다는 오해

전세임대주택은 청약통장 요건이 없습니다. 소득·자산 기준과 순위 요건만 갖추면 신청할 수 있습니다. 행복주택·국민임대와 헷갈리지 마세요.

집부터 구하고 신청하는 실수

주택은 반드시 입주대상자로 선정된 이후에 찾아야 합니다. 선정 전에 집을 계약하면 LH가 그 계약을 인정하지 않습니다.

지원한도를 넘는 주택을 계약하는 실수

지원한도 이상의 전세금이 필요한 주택을 구해 오면 초과분을 자비로 내거나 다시 찾아야 합니다. 물색 전에 지원한도액부터 확인하세요.

LH와 SH 전세임대를 혼동하는 실수

서울에서는 LH(apply.lh.or.kr)와 SH(i-sh.co.kr)가 각각 따로 전세임대 사업을 운영합니다. 공고를 낸 기관을 먼저 확인하고 그 사이트에서 신청하세요.

든든전세 임대보증금 20%를 놓치는 실수

든든전세는 소득 기준이 없어 문턱이 낮아 보이지만, 입주 때 전세보증금의 20%를 임대보증금으로 먼저 내야 합니다. 수도권 2억 원 주택이라면 입주 시점에 4,000만 원을 준비해야 합니다. 청년 전세임대(100만 원 정액)보다 초기 부담이 훨씬 크니 자금 사정에 맞는 유형을 먼저 고르세요.